Снос пятиэтажек в Москве

11 августа 2021 г.

В 2021 году, одним из беспокоящих жителей Москвы вопросом, является программа реновации, которая заключается в сносе пятиэтажек в городе.

Реновация жилищного фонда в Москве — это последовательно выполняемые мероприятия, в соответствии с реновацией жилищного фонда в Москве, для создания комфортных условий проживания граждан, благоустройства жилых территорий, а также для решения вопроса предотвращения роста аварийного жилья в столице.

Частые вопросы:

Людей интересуют причины такого решения, какие здания идут под снос и когда, по каким принципам планируют расселять жильцов и источники финансирования этого. Москвичи, проживающие в запланированных под снос домах, опасаются таких глобальных перемен, хотя администрация Москвы гарантирует множество привилегий, основными из которых являются: 

1. Равнозначное жилье: количество комнат – не менее чем в старом. Жилая площадь – не менее жилплощади в старой квартире, возможно удаленность от метро . 
2. Новая квартира – бесплатно и в собственность. По желанию владельцы неприватизированных квартир смогут сохранить социальный наем.
3. Переселение – только в своем районе. Гарантируется предоставление новой квартиры в том же районе (кроме Зеленограда и ТиНАО, где переселение возможно в пределах административного округа).
4. Не устраивает равнозначная квартира – можно получить равноценную квартиру или денежную компенсацию. Размер компенсации будет равен рыночной стоимости старой квартиры.
5. Полноценное возмещение собственникам нежилых помещений. Собственники таких помещений получат возмещение стоимости своей недвижимости по рыночной цене или равноценное нежилое помещение.
6. Комфортная городская среда и качественные жилища, перечень:

• монолитные или современная панель;
• возможность проведения перепланировки;
• остекление балконов и лоджий;
• минимум лестниц — удобный вход в подъезд для инвалидов, пенсионеров и мам с колясками;
• грузовые и пассажирские лифты;
• удобные улицы и парковки;
• зелёные дворы, спортивные площадки и парки в центре;
• школы и детские сады в районе.

7. Полноценное возмещение собственникам нежилых помещений. Собственники нежилых помещений получат возмещение стоимости своей недвижимости по рыночной цене или равноценное нежилое помещение.

Содержание

 
Почему в Москве сносят пятиэтажные дома

Этап массовой застройки однотипным жильём в стране начался в то время, когда первым секретарём ЦК КПСС был Никита Хрущев. Поэтому эти пятиэтажные здания в народе прозвали “Хрущёвками”. Москву застраивали хрущёвками вплоть до 1972 года, а остальные регионы — до 1980-х годов. Первые пятиэтажки строились из кирпича, но после 1960-х годов кирпич заменили железобетонными панелями. В результате главный процесс обеспечения людей жильём значительно ускорился и удешевился. 

Хрущёвки отличаются низкими потолками, крохотными кухнями и ещё более компактными санузлами. В панельных же с соседями можно было общаться не выходя из квартиры, так как стены имели очень слабую звукоизоляцию. Также в них отсутствовали лифты, мусоропроводы и чердаки. Но отсутствие лифтов не является недостатком, так как в пятиэтажке сооружать лифт очень нецелесообразная идея. А в кирпичных, в кухне под подоконником оборудовали “Зимний холодильник” — ниша, в которой толщина стены была всего пол кирпича.

Первоначально хрущевки были временным вариантом и рассчитывались на 25 лет (Сносимые серии) эксплуатации и 50 лет (Несносимые серии). Но, как известно, нет ничего более постоянного чем временное, и поэтому в большинстве из них люди живут до сих пор. Справедливо будет отметить, что эксплуатация зданий несносимых серий, при необходимости и при своевременных капитальных ремонтах (Подразумевается настоящий капитальный ремонт, со всеми необходимыми экспертизами и работами, а не покраска фасада, как это обычно бывает), была рассчитана на 150 лет.

Так как промежуток эксплуатации пятиэтажных зданий сносимой серии давно истёк, правительство приняло решение снести старые пятиэтажки, а на их месте построить современные, более вместительные и надёжные дома. Первый план предполагал, что к 2009 г. все нуждающиеся получат новое жильё. Но только в 2010 был разработан окончательный проект, по которому пятиэтажки “хрущёвской” постройки должны быть снесены в течении 5 лет, то есть до 2016 года. 

Но реалии оказались таковы, что даже в 2015 строительство по реновация так и не стартовало. Причинами такого провала стали привычные для нас факторы:

• власти не сумели правильно оценить свои возможности и предложить людям квартиры с аналогичной площадью.
• оказался непродуманным вопрос, касающийся жителей коммуналок, имеющих в распоряжение жилье небольшой площади. Такие дома сегодня не строятся, а в новых площади много больше.
• не во всех районах столицы удалось найти участки, где могла бы производиться застройка рядом со старыми «хрущевками».
• новые квартиры правительство обязалось комплектовать плитами для кухни и сантехникой, но из-за внезапного кризиса в текущие планы пришлось внести коррективы. Оказалось, что финансов на решение этих вопросов не хватает.

Следующая программа реновации утверждена администрацией Москвы в 2017 г. и рассчитана на 15 лет. Все мероприятие до 2032 г. обойдется в 3–3,5 трлн руб. Планируется снести 5174 д. площадью 16,3 млн кв. м. Это около 350 тыс. квартир, где проживают до 1 млн человек. Жильцам гарантируется равнозначное жилье в своем районе (за исключением Зеленограда и Новой Москвы, где расселяют в пределах округ или района), либо, на выбор, равноценное жилье или денежная компенсация. Для этого властями создан Московский фонд реновации, выступающий в роли оператора госзаказа.

Все сносимые жилища построены из железобетонных панелей. Согласно постановлению правительства Москвы № 608 от 06.07.1999 г. 1722 здания должны быть снесены для комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения

 

Финансирование программы реновации

Первоначально для осуществления программы планировалось привлечение денег инвесторов, но фактически основную долю затрат берут на себя государственные органы. Жители почти 1000 зданий из общего числа, а их больше 1700, расселялись за бюджетные деньги. 

Формально реновация финансируется не из бюджета Москвы. Бюджет Москвы финансирует некоммерческую организацию “Московский фонд реновации”, который в свою очередь на эти средства (являющиеся уже бюджетом Московского фонда реновации) производит тендер и заключает контракты на застройку кварталов со строительными компаниями.  То есть источник финансирования реновации — бюджет Москвы, который последовательными траншами переводит средства фонду, а тот,  в свою очередь, выбирает генподрядчиков, являясь, по сути, оператором госзаказа. 

Общая стоимость оценивается в 5 трлн руб. При запланированном сроке до 2032 г. на нее необходимо расходовать около 500 млрд руб. в год.

Власти Москвы с января 2021 организовали тендеры на возведение жилья по реновации на 3,2 трлн руб. С учетом предыдущих контрактов объем оценивается более 3,8 трлн руб.

Это превышает начальную оценку ее полной стоимости. Кроме этого необходимо провести тендеры по четверти объектов. При том, что годовой бюджет столицы в 2021 г. должен составить 3,1 трлн руб.

С ноября 2020 по февраль 2021 г. Администрация Москвы распределила контракты стоимостью 154 млрд руб. на строительство 1,9 млн кв. м жилья по реновации.

Более половины подрядов поделили ФСК Владимира Воронина, МИЦ Андрея Рябинского, ПИК Сергея Гордеева, «Крост» Алексея Добашина и «Регионжилстрой».

Как власти Москвы согласовывают с гражданами снос домов по программе реновации

Рассмотрим ещё один актуальный пункт, который интересует москвичей. Существует ли возможность не участвовать в реновации?

Несколько гарантий, данных администрацией города, согласно закону города Москвы от 17 мая 2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве», направлены на урегулирования этого. А именно:

1. Добровольность. Участие в реновации – только по решению владельцев и нанимателей. Решение принимается 2/3 голосов собственников и нанимателей.

2. Отказ от участия – в любое время до момента заключения первого договора мены. Решение об отказе принимает общее собрание.

Как мы видим, власти предусмотрели одну возможность выхода из реновации – провести общее собрание, пока не подписан первый договор на новое жилье. Участников собрания необходимо о месте и времени встречи не менее, чем за 10 дней. При проведении собрания на общедомовой территории каждому участнику необходимо вручить письменное уведомление. Голосование может проводиться как в очной, так и в заочной форме. Жильцы, которые не имеют возможности присутствовать на собрании, могут проголосовать заранее. Для исключения из реновации, требуется набрать 1/3 голосов. Также необходимо, чтобы в голосовании приняли участие не менее 50% жителей. Осуществление общего собрания владельцев помещений в многоквартирном доме регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации. Итоговое решение оформляется протоколом. 

В случае, если более 1/3 жителей высказалось за отказ от участия в реновации, следует подготовить следующий пакет документов:

1. Копия протокола собрания, оформленного в соответствии с ЖК РФ и приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. №937.
2. Реестр собственников, в котором указываются ФИО, реквизиты свидетельства на право собственности или договора социального найма, результат голосования.
3. Объявление о дате и месте проведения собрания.
4. Копия уведомлений для жильцов.
5. Список участников.
6. Копии доверенностей или других бумаг, удостоверяющих право представителей.
7. Решения, оформленные в письменном виде, если применялась заочная или очно-заочная форма голосования.

Данный пакет документов закрепляется подписями председателя и секретаря собрания и направляется в МосГорЖилИнспекцию. В течении 30 календарных дней предложение обязаны рассмотреть и направить письменный ответ. При необходимости инспекция может продлить срок ещё на 30 дней, также направив письменное уведомление. 

По прошествию 30 календарных дней, если все документы составлены правильно и присутствуют в полном объёме, МосГорЖилИнспекция вносит в Правительство предложение об исключении жилого дома из реновации.

После всех этих мероприятий дом снова включают в план на капитальный ремонт. Но жильцам придётся оплатить взносы за всё время, пока они были участниками реформы. И продолжать вносить взносы в фонд капремонта.

В настоящее время существует множество прецедентов выхода жилых домов из участия в реновации.

В случае, когда в доме, участвующем в реновации, жилец отказывается покидать жилище и не принимает ни одно из 3 вариантов компенсации за освобождаемую жилплощадь (денежное возмещение, с зачётом возмещения или равнозначное жильё), ему посылается заказное письмо с уведомлением о вручении, содержащее проект договора о передаче жилья. После вручения письма у собственника есть 45 дней для обдумывания условий и подписания договора. Если по истечению этого срока собственник не подписывает договор, то квартиру могут изъять через суд с принудительным выселением и компенсацией, которую истец укажет в исковом заявлении.

В случае, когда собственник согласен на денежное возмещение, но не имеет другой жилой собственности, по закону он имеет право пользоваться изъятой квартирой еще 6 месяцев после получения денежного возмещения. Возможно согласовать и больший срок, но это необходимо прописать в договоре о передаче жилья. 

Обычно москвичи отказываются от участия в программе реновации по следующим причинам:

1. Жильцы не желают переезжать и менять привычное место жительства. Они привыкли к своим соседям, двору и кварталу. Особенно пожилые люди.
2. Новостройку могут построить рядом с магистралью или около бывшей промзоны. А старые хрущёвки обычно расположены в тихих кварталах с зелёными дворами. Рядом находятся поликлиники, школы и детские сады.
3. Люди не всегда верят обещанию чиновников, что новые дома будут качественными и надёжными.
4. Некоторые жильцы сделали ремонт и не хотят переезжать из квартир, в улучшение которых вложили немалые денежные суммы.
5. Жителей пугают расходы, которые надо будет вложить в переезд и новую мебель.

Что планируют построить на месте разрушенных домов?

Жителям, переселившимся по реновации, власти Москвы обещают не только создание комфортной городской среды, но и качественные новостройки. Администрация столицы утвердит единые требования к возведению новых кварталов. Там должны быть прописаны и учтены все подробности будущих жилых комплексов, от процесса озеленения и организации дворовых территорий, до требований по обеспечению социальной инфраструктурой в пределах своего жилого комплекса.

Дома, по реновации, предположительно будут иметь по 6-14 этажей. Есть и технические требования. Это должны быть монолиты или современные панельные конструкции. При заселении жильцов встретят остеклённые балконы или лоджии. Также планируется удобная планировка для лиц с ограниченной подвижностью. Со стороны проезжей части расположат нежилые помещения, а подъезды будут находится со стороны двора.

Кроме этого для повышения комфорта проживания будут возводиться с выполнением следующих соответствующих требований: 

• каждое здание оснащено лифтом;
• имеются встроенные системы пожарной безопасности и пожаротушения;
• создана безбарьерная среда для лиц с ограниченными возможностями;
• первые этажи считаются промышленными – они предназначены для бизнеса, там откроются магазины, салоны красоты и прочие подобные учреждения;
• будут широкие лестничные клетки и большие пролеты, люди не будут чувствовать себя, как в клетке.

Сдаются с базовой отделкой, в которую входит:

• на полу – ламинат;
• на стенах – хорошие обои;
• потолки – выровнены и покрашены;
• везде имеются качественные светильники;
• установлены прочные входные и межкомнатные двери;
• есть пластиковые окна и готовые широкие подоконники;
• современная модная сантехника и коммуникации.

По плану и обещаниям всё выглядит идеально. Москвичам, которые согласились на переселение по реновации, остаётся только надеяться, что в этом случае чиновники выполнят своё обещание, и кроме распила бюджета немного подумают и о людях.

Все ли пятиэтажные дома включили в программу реновации?

В реновации участвуют только панельные здания, построенные в 60-х . Это те дома, которые предназначались для временного решения жилищной проблемы того времени. Они не только выслужили свой срок эксплуатации, но и не отвечают сегодняшним требованиям проектирования комфортного проживания. Низкие потолки, практически отсутствует звукоизоляция, очень маленькие кухни и санузлы. Это панельные дома, имеющие серии:

1. 1МГ-300 — панельные пятиэтажки, отличающиеся маленькими квадратными балконами, расположенными с одной стороны. Торцевая стена состоит из трех рядов блоков, с окном посередине.

2. К-7 отличаются глухими торцами и полным отсутствием балконов. Они обычно имеют кафельную облицовку белыми или красными квадратами.

3. II-32 отличаются тем, что балконы опираются на подпорки, идущие от фундамента до последнего этажа. 

4. II-35 это экспериментальный дом. Отличительная особенность — использование прокатных панелей и бескаркасной конструкции. Из-за плохого качества стыковых соединений, деформативности, отрицательных санитарных качеств утеплителей серии быстро сняли с производства.

5. 1605-АМ — типовые панельки общесоюзной серии 1-464. Основной признак — двухстворчатые окна на лестничных площадках. На правом и левом торцах два ряда окон без балконов. 

Кирпичные здания пока не попали в программу, так как срок их службы ещё не истёк и они находятся в удовлетворительном состоянии. В них, как и прежде, будут проводить плановые капитальные и косметические ремонты. Но если маховик реновации начал работать, то вероятнее всего это коснётся всех зданий прошлого века. Дело только во времени.

В результате таких перемен, когда вместо 5-ти этажных зданий построят 9-ти и 14-ти этажные, естественно приведёт к увеличению плотности населения. Там, где проживало 20 000 человек будет проживать 60 000. Проблема в том, что всё это ляжет тяжёлым грузом на инфраструктуру, общественный транспорт и социальные учреждения. Остаётся только надеяться, что власти и политики Москвы продумали это и на этот раз все будет хорошо.